Mua bán nhà giải chấp ngân hàng có gặp rắc rối gì về quyền sở hữu và sử dụng hay không? Đây là thắc mắc của nhiều người mua – người bán liên quan đến tài sản đang thế chấp ngân hàng hoặc tài sản đã giải chấp ngân hàng. Việc mua bán này sẽ có những quy trình khác hơn so với mua bán nhà bình thường.
Kinh nghiệm mua nhà đang thế chấp ngân hàng
Nhà đang thế chấp ngân hàng là nhà được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay tại ngân hàng. Khi đó, trên sổ đỏ nhà đất sẽ có chứng thực tài sản đang thế chấp của cơ quan Nhà nước, cụ thể là Văn phòng đăng ký đất đai. Việc giao dịch, mua bán tài sản đang thế chấp ngân hàng là không được phép theo thỏa thuận của người vay và người bán.
Có nên mua nhà đang thế chấp ngân hàng hay không?
Lướt qua thị trường thì thấy, giá mua bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng thường rẻ hơn so với thị trường, lại nằm ở vị trí tốt, có tiềm năng phát triển. Nhiều người vì ham rẻ mà rơi vào cái bẫy này, việc mua bán tài sản đang thế chấp là vô cùng nguy hiểm. Đó là trong trường hợp người vay tiền không trả được khoản nợ thế chấp tại ngân hàng, chính nhà thế chấp sẽ bị tịch thu thu hồi vốn và phát mãi.
Cụ thể, Bộ luật Dân sự 2015, điều 321, khoản 5 đã quy định: “Bên thế chấp có quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh nếu bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của Luật.”
Người mua tài sản thế chấp này sẽ vướng vào vấn đề tranh chấp pháp lý rất khó để đòi được quyền lợi. Người bán nhà đang thế chấp ngân hàng sẽ không có giấy tờ bản chính của ngôi nhà bởi nó đang được giữ ở ngân hàng. Nhiều người lợi dụng việc sang tên chuyển nhượng với sự đồng ý của ngân hàng để lừa người mua. Hãy lưu ý về vấn đề này, nếu phát hiện dấu hiệu bất thường nên cân nhắc.
Nhiều chủ nhà chuẩn bị tất toán khoản vay cũng thường rao bán tài sản đang thế chấp ngân hàng chủ động tìm người mua phù hợp trước. Mua bán nhà giải chấp ngân hàng vẫn đảm bảo được lợi ích cho bên mua, nhưng cần xem xét kĩ giấy tờ liên quan, đặc biệt là khoản vay và hồ sơ giải chấp tài sản.
Như vậy, nhà thế chấp ngân hàng vẫn mua bán được nếu bên ngân hàng đồng ý, tuy nhiên chỉ nên thực hiện trong 2 trường hợp sau:
- Người mua, người bán cùng ngân hàng nhận thế chấp cùng lập được thỏa thuận 3 bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên mua và bên bán cùng thanh toán khoản vay của bên bán với ngân hàng.
- Bên bán thay thế tài sản đảm bảo khác cho khoản vay thay thế cho nhà đang thế chấp. Đây là thỏa thuận riêng của bên bán với ngân hàng.
Kinh nghiệm mua bán nhà giải chấp ngân hàng
Một số thông tin bạn cần kiểm tra khi mua bán nhà giải chấp ngân hàng bao gồm:
- Người đứng tên ngôi nhà, có thể là cá nhân, vợ chồng hoặc đồng sở hữu nhiều người: càng nhiều người đứng tên tài sản thì càng phức tạp và dễ xảy ra tranh chấp.
- Sổ đỏ: Người mua nên yêu cầu sổ đỏ Photo để mang đến Cơ quan cấp giấy xác nhận để xác thực độ chính xác. Khi tài sản đang bị thế chấp, chưa hoàn thành thủ tục giải chấp, thông tin sẽ được lưu lại tại Văn phòng đăng ký đất đai này và bạn có thể kiểm tra được.
- Giấy tờ đồng ý giải chấp từ ngân hàng: Chỉ khi người vay thanh toán hoàn toàn khoản vay bao gồm cả tiền gốc, tiền lãi lẫn chi phí liên quan, bên ngân hàng mới cấp giấy đồng ý giải chấp, đại diện cho bên nhận thế chấp. Giấy tờ này giúp bạn đảm bảo tài sản không nằm trong diện bị cấm mua bán, chuyển nhượng.
Thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng
Bên mua và bên bán thực hiện thủ tục mua bán nhà như tại quy định của Bộ Tài nguyên và môi trường như sau:
Bước 1: Hai bên đến cơ quan công chứng địa phương (nơi có nhà đất) để lập hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 2: Một bên chuẩn bị hồ sơ để làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
Hồ sơ bao gồm: Đơn đề nghị đăng ký biến động, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã cấp bản chính, Giấy chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân và sổ hộ khẩu bản sao có công chứng (có thể thay thế bằng giấy tờ xác minh nhân thân khác), Hợp đồng mua bán nhà hoặc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản chính có công chứng.
Bước 3: Nộp hồ sơ.
Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất.
Thủ tục mua nhà phát mãi của ngân hàng
Nhà phát mãi của ngân hàng thường có giá bán rẻ hơn thị trường khoảng 20 – 30%, đây thực sự là điều hấp dẫn với rất nhiều người mua nhà, nhà đầu tư có nhu cầu. Nhưng nhiều người cũng băn khoăn về rủi ro khi mua nhà đất này cũng như thủ tục liên quan.
Có hai cách để bạn mua nhà phát mãi của ngân hàng đó là: tiếp cận mua bán riêng với người nợ vốn vay trước khi tài sản được đấu giá và mua bán qua ngân hàng. Cách thứ nhất giúp bạn tiết kiệm được nhiều chi phí do không phát sinh chi phí cho các bên liên quan như ngân hàng, tòa án,… tuy nhiên rủi ro cao. Bạn có thể vướng vào pháp lý hoặc hủy kết quả mua bán nếu không hiểu rõ về sở hữu hợp pháp của tài sản này.
Với cách mua nhà phát mãi của ngân hàng, tiền mua bỏ ra thường cao hơn tuy nhiên bạn sẽ được đảm bảo quyền lợi cũng như không vướng vào các vấn đề Pháp lý phát sinh khác. Nhìn chung đây là một giao dịch phức tạp 3 bên gồm: chủ sở hữu tài sản, người mua nhà và phía ngân hàng với thủ tục rắc rối. Bạn nên tìm đến bên hỗ trợ luật pháp để giúp hoàn thành thủ tục này.
Ưu điểm của cách giao dịch mua nhà qua ngân hàng
Giao dịch mua nhà qua ngân hàng là cách an toàn, tạo sự tin tưởng cho cả người mua lẫn người bán, tránh phát sinh rủi ro giao dịch.
An toàn khi bên bán nhận tiền thanh toán nhà đất
Tiền mua bán nhà đất thường trung bình từ vài trăm triệu cho đến vài chục tỷ, đây là số tiền lớn, nếu nhận trực tiếp, cả người mua lẫn người bán đều đối mặt với nhiều rủi ro. Đặc biệt nếu thanh toán tiền mặt, không tránh khỏi nguy cơ tiền giả, tiền rách và có thể bị cướp giật.
An toàn trong thủ tục đăng ký sang tên
Khi lựa chọn giao dịch mua nhà qua ngân hàng, người mua sẽ không phải lo lắng về những vấn đề khi đăng ký sang tên tài sản. Đây là nguy cơ lớn với những loại nhà đất nằm trong diện quy hoạch, nhà đất đang bị tranh chấp. Tuy nhiên cần lựa chọn ngân hàng uy tín, chuyên nghiệp để thực hiện tốt, an toàn hợp đồng 3 bên phức tạp này.
Hỗ trợ tài chính tốt hơn cho bên mua
Nếu bên mua gặp khó khăn về tài chính để thanh toán hoàn toàn tiền mua nhà, việc giao dịch qua ngân hàng sẽ được tạo điều kiện cho vay tiền tốt hơn. Tuy nhiên, chính căn nhà sử dụng mua bán lại được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay mới, do đó hãy cân nhắc.
Mua bán nhà giải chấp ngân hàng, bạn cần chú ý cẩn thận trong kiểm tra giấy tờ, thực hiện các thủ tục liên quan để tránh vướng vào rắc rối pháp lý, mất tài sản.
